Землеустроительная экспертиза участка в Якутии для обеспечения судоходства и водных перевозок

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) рассматривал дело по исковому заявлению муниципального казённого учреждения Администрация МО «Посёлок Пеледуй» Ленского района Республики Саха (Якутия) к индивидуальному предпринимателю о взыскании 3 331 858,72 рублей, в том числе арендных платежей, неустойки, штрафа, платежей за фактическое пользование и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 27.04.2021 при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных ФБУ «Администрация Ленского бассейна внутреннихводных путей» и ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия). Дело № А58-8582/2022.

Администрацией МО «Поселок Пеледуй» (Арендодатель) и ИП Розумняк А.И. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории муниципального образования «Поселок Пеледуй», государственная собственность на который не разграничена (для лота № 2) от 27.04.2021 № 230321/2776046/01-02, в соответствии с которым в аренду предоставлен земельныйучасток, расположенный по адресу: поселок Пеледуй, улица Пристанская, 25, с кадастровым номером 14:14:030018:202, общей площадью 1257 кв.м., участок предоставлен для размещения причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок, срок аренды - пять лет.

Предприниматель обратилась со встречным исковым заявлением к Администрации о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 27.04.2021 № 230321/2776046/01-02, полагая, что границы предоставленного земельного участка находятся в границах земель водного фонда.

Как правило в таких делах без экспертизы не обойтись. Определением от 02.08.2023 г. по делу была назначена землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Байкальский центр Судебных экспертиз». Суд посчитал необходимым поставить перед экспертами следующие вопросы:

1. Каковы фактические границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 14:14:030018:202 общей площадью 1275 кв.м., расположенного по адресу: РС(Я), Ленский район, п. Пеледуй, ул. Пристанская, 25?
2. Имеется ли наложение границ земельного участка с кадастровым номером 14:14:030018:202 с границами водного объекта р. Лена? Если да, то в каких границах, размерах и площади?
3. Имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 14:14:030018:202 уклон, растительность, дорога (проезд общего пользования)?
4. Находится ли часть многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 14:14:030018:202 (1) в границах земель водного фонда, покрытых поверхностными водами р. Лена, в том числе на береговой полосе р. Лена?
5. Возможно ли использование земельного участка с кадастровым номером 14:14:030018:202 по назначению в соответствии с видом разрешенного использования в границах, в которых он фактически находится (в том виде, в котором он передан, без согласований)?

В ходе производства экспертизы эксперты трижды запрашивали дополнительные материалы, чтобы пролить больше света на данную ситуацию.  

Как указано судом в решении, предоставленный в аренду земельный участок фактически состоит их двух обособленных друг от друга земельных участков, обозначенных соответственно на публичной кадастровой карте и в выписке из Единогогосударственного реестра недвижимости как земельные участки: 14:14:030018:202 (2) и14:14:030018:202 (1) и одна из частей предоставленного арендодателем земельногоучастка 14:14:030018:202 (1) занята поверхностными водами водного объекта в пределах береговой линии - р. Лена, что подтверждается данными скриншотов публичной кадастровой карты земельного участка, полученной с официального сайта Роскадастра РФ и заключением землеустроительной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела.

В силу положений Водного кодекса Российской Федерации, статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации, на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков; если водный объект относится к федеральной собственности, то его составная часть - покрытая поверхностными водами земля и участок в пределах береговой линии является федеральной собственностью.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что администрация МО «Поселок Пеледуй», уполномоченная на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена, предоставила в аренду земельный участок (многоконтурный) границы одной из частей которого 14:14:030018:202 (1) полностью находятся в границах земель водного фонда, покрыты поверхностными водами г. Лена,что противоречит требованиям статей 1, 5 и 8 Водного Кодекса РФ, статьи 102 Земельного Кодекса и соответственно влечет признание сделки недействительной в силу ст. 168 Гражданского Кодекса.

Апелляционная инстанция поддержала данные выводы и указала, что согласно целевому и единственному назначению земельного участка, предоставленного арендодателем в аренду его фактическое использование могло быть произведено арендатором только в определенный период времени - с открытием навигации, организацией судоходства и водных перевозок на реке Лена, которая в период навигации 2021 года на участке р. Лена г. Усть-Кут - Киренск осуществлялась с 11.05.2021 по 22.10.2021, а на участке Витим - Нюя с 18.05.2021 по 18.10.2021; в навигацию 2022 года на участке Усть-Кут - Киренск навигация была открыта с 06.05.2022, а на участке Витим - Ленск с 20.05.2022 (на основании приказов о сроках навигации в 2021, 2022 годах ФБУ «Администрация Ленского бассейна внутренних водных путей»).

В иные периоды времени использование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием не представлялось возможным в силу погодных условий, вызванных временем года, замерзанием реки Лена и образованием ледяного покрова (сконца октября - начала ноября месяца по начало - середину мая месяца), т.е. по причинам, не зависящим от арендатора.

Арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.
Считаем данные выводы судебных инстанций смелыми и непредвзятыми, опирающимися на фактическое положение дел и действующее законодательство. Решения судов вступили в законную силу.